第１９期
平成１２年度

経営方針書

自 平成12年（2000年）  1月31日
至 平成12年（2000年）12月31日

（鍵山イズムの実践）

＜今年度の重点課題＞

黒字を守る


＜営業目標＞

＜３つの基本方針＞

１．地域密着
�@　営業エリアを次のように決める。
　　宝塚市と西宮郊外
　　宝塚線･･･宝塚、清荒神、売布、中山、山本
　　今津線･･･宝塚、宝塚南口、逆瀬川
　　バス線･･･宝塚〜丸山台

最重点地域 →最寄駅が宝塚の地域

NO.1への道 → 集中

限られたヒト、モノ、カネを営業エリアの中に集中させる。
チラシ、カンバン、投込、訪問、パトロールを徹底。
営業エリア外では何もしない（お金をかけない）。
「宝塚市ではみんな知っている、隣の市では誰も知らない」そんな会社になろう。
私たちはこの地域で仕事をしていく。他の地域には出ていかない。
　
２．不動産専業
　せっかく不動産業でここまできているのだから、この道をまっすぐ貫いていこう。けっこういい線いっているのだから、質において日本のトップクラスを目指そう。
不動産の奥は深い。不動産（業のノウハウ）ではどこにも負けない会社にしよう。
建築や物流には手を出さない（そのため人を雇わない）。
不動産から離れた事業はやらない。
私たちの得意技は不動産の営業と管理システムである。この分野に特化していく。
それ以外の分野は極力外注していく。
＜重点＞

３．堅実経営
　�@　借入れを一切しない　→仲介、管理に徹する
　�A　投機をしない
　�B　社員をむやみに増やさない
　　　　・人材派遣を活用
　　　　・外注体制を整える
　　�Cムリをせず、こつこつと継続していく
　　�D累積経営････積み重ねの仕事


出口地所の商品

＜現状分析と今後の見通し、そして次の一手＞
　
＜２１世紀を開く＞
２１世紀は日本の時代だと確信する。今の不況は、今後世界を引っ張っていくための徳力を養う期間でもある。
かつてイギリスが世界の覇権国であった頃、イギリスの「ジェントルマン」が、世界中の人々が目指そうとしていた模範の姿でもあった。
アメリカの時代は、アメリカンドリーム、アメリカンライフに世界の人々があこがれた。
日本が世界のトップに立ったとき、何をもって世界に規範を示すのだろうか？武士道だろか、それとも新しい哲学が生み出されているのだろうか。鍵山イズムはその最有力候補のひとつだ。
現に鍵山イズムをとり入れた会社（中小企業が多いのだが）には奇跡のようなことが起こっている。バブルが崩壊したあと、当社も大きな危機に直面したが、鍵山イズムが浸透してきた今日、毎年のように海外へ社員全員で旅行ができるようになった。社風もずい分変化してきた。まさに奇跡そのものだ。

＜個人金融資産と製造業が日本の底力＞
日本には、1,200兆円もの個人金融資産があるといわれる。これは世界の1/3をしめる額だ。0.1％というような信じられないほどの低金利を前にして、この膨大な資金はどこへ行けばいいのかわからず右往左往している。この資金をどううまく流れるようにするか、あるいはおさまるようにするかを考えることで世界経済の動きが違ってくる。不動産の証券化、金融商品としての不動産が、ひじょうにおもしろい分野となろう。
すでに日本版REIT（J-REIT）第１号が発足し、今後、急激に普及していくものと思われる。アンテナを張りながら、研究を怠らないようにしたい。
日本の製造業は世界一といわれる。特に他にまねのできない技術力を持った企業は、この不況下においても悠々としている。
膨大な個人金融資産と､高い技術力を持つ製造業のおかげで、日本経済には他の国とは違った底力がある。
個人にはお金がある。魅力のある商品さえ作れば、必ず世に受け入れられる。（J-REITはその有力な候補のひとつだ。）

＜小さな会社の成功事例がフランチャイズにして売れる時代＞
マンスリーマンション（泉ハウジング）やペットマンション（アドホック）は地方の小さな会社の成功事例だ。ひとつのアイデアと成功例がフランチャイズとして日本全国に販売することのできる時代になってきた。
管理システム（不動産中央情報センター）や財産ドッグ（ワールドリビング）は、セミナーとしてそのノウハウを販売している。
出口地所も、全国に販売していけるような超得意技を生み出していきたい。超得意技は日々の懸命なる努力と工夫から生まれる。
ルーティンワークに流されず、模索し続け、すばらしい商品（超得意技）を生み出してみたい。

＜まわりにわずらわされず、ベストをつくそう＞
私たちは私たちのベストを尽くそう。
世間が不況であろうと好況であろうとどちらでもいいではないか。私たちは私たちのベストを尽くそう。
私たちはいろんな面でとても恵まれている。だから感謝の心をもって、当社に接する方がみんなすがすがしい気持ちになるように心がけようではないか。
出口地所をしあわせの発信基地にしようではないか。
多くの人たちが、より良い住まいに住みたいと思っている。いい住まいは心まで豊かにしてくれる。私たちは、住まいさがしのお手伝いというすばらしい仕事をしている。
藤本幸邦師は、「不動産の慈愛配分」が出口地所の仕事であり、使命だと看破された。
プロとして熟練された技術と深い知識を持とう。
温和な人柄で、まわりの人々と接していこう。
バイタリティーあふれる行動力も必要だ。
お客様にも、働く仲間にも信頼される人間になろう。

＜売買仲介について＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ご来店のお客様をしっかりとフォローしていこう。
これだけの来客数をもつ不動産店舗はまずないだろう。当社は街の不動産情報センターを目指している。買いたい方も売りたい方も貸したい方も借りたい方も、とりあえず出口地所に行ってみようという状態がそうだ。
外堀は会社のブランド力で埋められた。内堀をどう埋めるかは各担当者の努力による。常に市場相場を把握し、しっかりとした査定を出せるようにしておこう。顧客の信頼の第一歩は、担当者の「査定力」によって築かれる。

＜専任を制する者は市場を制する＞
「専任を制する者は市場を制する」とは仲介業の基本だ。専任は信頼から生み出される。
出口地所という会社のブランド名、担当者の雰囲気、能力、知識、人柄から専任がとれる。
まず受託物件を増やそう。いかに売れるように工夫するかは担当者の腕のみせどころだ。
価格を下げるのを喜ぶ売主はいない。しかし担当者がまめに相場価格を示し、お客様のもつ問題をひとつひとつ解決してあげ､親切に対応していればしだいに信頼関係ができ、「あの人が言うなら仕方がないか」となるに違いない。

＜「物件」を「売れ筋商品」にまで高める＞
受託した「物件」を「商品」にまでもっていくのがプロの仕事だ。さらにそれを「売れ筋商品」にまでもっていこう。その仕事にもっと本気で取組もう。
受託した物件の売り方にも知恵を絞ろう。いろんな売り方、いろんな売り先があるはずだ。
＜いを結集させ、売り切ろう！＞
受託した物件は、その周辺に宅配チラシを入れよう。
土地なら「売地」のカンバンをつけよう。
同じマンションの入居者へのお知らせ、一戸建や土地であれば近隣へのチラシくばりは欠かせない。特に土地は隣地の人が買うケースが少なくない。挨拶をかねて気軽に声をかけてみよう。
ぼうとしていては成約は決してできない。汗を流し、念（おも）いを結集させ、成約にむけてすべてを集中させていこう。当社の営業担当はそれぞれにいい営業センスを持っている。その潜在能力を十分に発揮していない人もいるが、努力によって必ず開花する。うまずたゆまず努力していこうではないか。努力はこつこつだが、開花するときは自分でもびっくりするぐらい飛躍的だ。これが仕事の醍醐味なのだ。

＜重点＞
　　買い → 来店の顧客をしっかりフォロー
　　売り → 受託をいっぱいとり、売れ筋にしていく

＜今は売りどき、今は買いどき＞
不動産価格はまだ下落傾向を続ける。
売りたい人にとっては、できるだけ早く売る方が有利だ。
今売り切ってしまう方が、半年後に売るよりも高く売れる。心理的にも早く売ってしまう方がずっと楽だ。今は売り時である。自信をもって売却への説得をしていこう。
では、買う方はどうなのか？
これだけ品ぞろえがあり、こなれた価格になり、信じられないような低金利である今、「今は買い時だ」とはっきり言える。
ポイントはただひとつ、自分（お客様）が気に入るか入らないか、のみである。
気に入る物件がみつかり、資金の裏づけさえとれれば、ぜひ購入することをおすすめしよう。
気に入ったものを購入し、住み続けるなら、価格が上がろうが下がろうがどちらでもいいではないか。
将来買換えしたいとき、万一下がっていても、買換物件も下がっているから同じことだ。
人は、より広い住宅、よりきれいな家、より新しい住まい、より環境のいいところに住みたい気持ちをもっている。
家はその人の生活の基盤をなす。たとえ仕事ばかりしていて家ですごす時間が短い人であっても、心のよりどころとしての家をもっているのともっていないのとでは、仕事へのエネルギーの出方が違う。家はその人と家族にとってとても大切なものだ。そんな家が、今はずい分買い易くなっている。まちがいなく買い時だ。
気に入った土地や家を買うお手伝いをしよう。
自信をもっておすすめしていこう。
家を持つことは、くつろぎ、活力、夢いっぱいなのだ。

＜賃貸仲介＞
�@　家貸設定
三ヶ月以上空室が続いている部屋は、家賃を下げるご提案をしよう。少々安い家賃でも空いているよりよほどいい。（経済的にも、心理的にも。）借り手がつく家賃−それが相場だ。
相場に合わした家賃設定をしよう。
管理物件であれば、客付けすることにより、仲介手数料も管理料も入ってくる。
賃貸仲介業は、物件がなければ始まらない。
幸い斡旋依頼はひじょうに多い。
あとはいかにして満室にしてさし上げるかだ。
マンションの分譲貸しや戸建の賃貸の受託に力を入れていきたい。
貸したいときは、まずは出口地所に来ていただけるようにひき続き努力していきたい。
�A　客付け
客付けはオーナーへの最大のサービスだ。
客付け力のない賃貸業者は生き残っていけない。
当社の賃貸営業の特徴はカウンターセールスだ。これからもカウンターセールスを主体にやっていく。カウンターセールスで重要なのは来店数を増やすこと。
来店数を増やすには
�@　きれいなお店（女性一人でも安心して入れる）
�A　街中のたくさんのカンバン
�B　広告の多さ（ゆうゆう、定期チラシなど）
が効果的だ。
来店のお客様には「とてもかんじのいいお店」の印象をもっていただこう。口コミによる来店のお客様をもっともっと増やそう。

＜管理おまかせシステム＞
今後もこつこつと「良質な管理物件」を増やしていきたい。早く、管理手数料を月３００万円にまでもっていこう。
マンションの分譲貸しや、戸建の賃貸、定期借地権は、巡回の手間がいらない。管理物件を増やすべく力を入れていきたい。
＜管理おまかせシステムの関連商品＞
●住まいのパートナー
●住まいの110番24時間サービス
●カードキー（計電産業）
●振込代行システム
●リフォーム、ハウスクリーニング
●マンスリーマンション（
●借家人賠償保険
●巡回清掃
これらは管理おまかせシステムのノウハウそのものでもある。
単なる管理にこれだけのシステムをつけているところはあまりないはずだ。
　
＜駐車場経営＞
国内の自動車の登録台数は約7,200万台。毎年500万台前後の新車が市場に出てくる。車には駐車スペースが必ず必要で、しかも基本的には行く先々でも必要となる。（仕事場、訪問先、買物先など。）
駐車スペースがなければ迷惑駐車や違法駐車となる。駐車場ビジネスは、社会的にも意義のある仕事だ。
人の住むところは余っているが、車の住むところや止めるところは不足している。
月極駐車場の開拓には積極的に取組んでいきたい。
また、コインパーキングについても、ふさわしい場所があれば、出口地所が一括借入れ、もしくは土地の購入を行ない経営していきたい。
月極パーキングのいいところは
�@　仲介手数料が増える
�A　管理手数料が増える
�B　カンバンが増える（お金をいただいてカンバンをつけることができる。こんないいことはない。）
�C　以上総合して安定収入のとなる
�D　ついでに、新しい管理駐車場ができるとものすごくうれしい。

＜土地活用のご相談について＞
土地の有効活用をご相談されたら、次の６つの方法で検討したい。アパートや賃貸マンションはまだまだ需給のバランスが崩れているので、今のところおすすめはできない。

�@　月極駐車場
月極駐車場は投下資本が少なくてすみ、固定資産税＋αの収益が上がる。将来売却するときも建物を建てるときも切りかえが簡単である。おまけに出口地所に管理をまかせれば毎月清掃までしてしまう。
　
�A　コインパーキング　
投下資本は多少かかるものの、うまくいけば利回りのひじょうにいい商品になる。また医院や店舗の駐車場につければ、無断駐車の防止にもなる。
 
�B　ライゼボックス
　　２階に倉庫をつけた新しい駐車場形態だ。
　　新規の駐車場に一度は検討してみよう。（用途に地域制限あり）
 
�C　賃貸戸建
　住みやすい戸建を提案し、供給していきたい。できることなら､ウォッシュレット､自動風呂沸かし装置、床暖房など便利な機能がいっぱいついた魅力ある戸建がいい。
今までのような狭く、コストの安い共同住宅ではなく、いつまでも住んでいたくなるような、すばらしい戸建が望まれているのではないだろうか。定期借家権がそれに拍車をかけていくに違いない。
 
�D　定　　借
土地を売りたくないが活用したいという場合、定期借地権にして、戸建やマンションを建てることも考えられる。私たちも光陽台の販売経験により、定借のノウハウをずい分蓄積している｡ノウハウを持たない不動産業者ではなかなか提案しにくいのが、この定借でもある。
 
�E　売　　却　
地価が下がり、固定資産税などの保有コストばかりかかる今日、売却は究極の土地活用ともいえる。


「いっそのことお売りになりませんか」はとてもいい提案でもある。

相続対策においても、売却が最大の対策となりうる。
 
＜パソコンについての方針＞
　パソコンにより、事務の合理化ができ、人手、労力、経費を減らすことを目指す。ともすればコンピュータ導入により、かえって人手や経費が増えたり、社内が混乱する例を見かける。
　それは、導入する人間の理解をこたえたレベルや範囲にまでコンピュータ化させようとするからで、一歩一歩消化しながら、パソコン化を進めていきたい。
鉄道も通っていない地で、一挙に新幹線を建設するわけにはいかない。まずはゆっくり走る汽車から始めるべきで、徐々にノウハウを蓄積し、無理のない範囲で次へのステップに移っていくのがベストである。
パソコンやインターネットは、世界の趨勢だ。これに目をつぶっているわけにはいかない。出口地所は、昨年うまくパソコン導入に成功した。今後ともひき続き、パソコンをよりうまく活用できるように努力していきたい。
ただし、パソコンばかりにのめり込むと、経営や営業がおろそかになる可能性がある。パソコンのためのパソコンにならないよう注意しよう。
営業の仕事は契約を上げることだ。

＜インターネットについて＞
昨年ホームページを開設することができた。
出口地所のアドレスは、http://www.deguchi.co.jp/
プロバイダ名の入っていない独自のアドレスを取り入れたことは将来のためにもとてもよかったと思える。
（ちなみに野口悠紀雄さんのhttp://www.noguchi.co.jp/
はアクセス数が100万件を超えた）
お客様や社外の人に、アドレスさえ教えておけば、出口地所の情報がほとんどわかるようなホームページにしていきたい。
（たとえば、出口地所への地図がほしい場合ホームページから簡単に取り出すことができるなど）

＜定期借家権について＞
今年３月１日から施行される定期借家権が賃貸市場及び投資不動産市場に大きな影響をもたらす可能性がある。その研究実務応用にかけては、業界のトップでありたい。

＜繁栄への方針＞
１．きれいなお店NO.1（不動産業界では日本一へ）
２．親切・テキパキ・ノーミステーク
３．仕事に熟練しよう。スポーツでも語学でも習いごとでも趣味でも、うまくなればなるほどおもしろくなってくる。
４．仕事を楽しもう！
（仕事がおもしろければこの世は天国、おもしろくなければこの世は地獄）
５．能率化、合理化に役立つ機器・道具類は積極的に購入していく。いいものを買う。安物は買わない。
　　→売上増
　　→時間・労力・経費の節減
　　経費節減とは、月々の経費を削減すること。機械道具類を買わないことではない。月々の経費を下げることができるなら、投資は惜しまない。
６．借入れをしない。
７．投機をしない。
８．新事業、新商品、新システムへのアンテナを常に張っておく。
（但し、不動産業を逸脱しない。）
９．そして、いいと思われるものについては、まずやってみる。試みて、我社の性格、能力に合うものは、とり入れてやっていく。こりゃあかんと思ったらやめる。
10. そして、継続させる。得意技とさせる。
11. おだやかな生き方をし、しかも業績を上げていこう。
12. 仕事は愛と力だ。力も必要なのだ。弱々しき善人は、ビジネス界では通用しない。
13. ハガキを出そう。ＦＡＸで報告をしよう。
お客様へのこまめな報告は、担当者への信頼へとつながっていく。会社でも、仕事をたのまれたら、たのんだ人に必ず報告をしよう。
14. 時間を守ろう。営業の基本中の基本である。
15. 段取り八分･･･しっかり準備。
15. やみくもに動くより10倍の効果。
16. メモをとろう！メモをとる人は信頼される。
17. 我社は不動産業をサービス業としてとらえる。
18. なまくらな社員、かげひなたのある社員は我社にはいらない。
19. 安全運転を心がけよう。運転の荒い人間は例外なく仕事ができない。
20. 社長の姿勢
　　�@　社員をしあわせにしたい！
　　�A　不動産の権威を目指す
21. 天国とはやすらぎと調和の世界である。
22. 掃除に徹する。
23. 整理整頓とは、
　　�@　いらないものを捨てる
　　�A　あるべきものをあるべきところに置く
24. 一人一人の能力、知識をアップするためのセミナーなどへの費用は惜しまない。
25. 仕事の究極の醍醐味は、人の役に立つ喜びの実感である。
26. 今年もみんなで海外旅行へ行けるようにがんばろう！